Na co zwrócić uwagę kupując działkę w rodzinnym ogrodzie działkowym (ROD)?

Nabywamy prawo użytkowania działki, a nie grunt

Choć potocznie mówimy, iż kupujemy działkę w ROD, należy pamiętać, że zgodnie z obowiązującym prawem działkowcy nabywają jedynie prawo użytkowania działki na czas nieokreślony, są więc dzierżawcami działki. Zazwyczaj grunt zajmowany przez ROD należy do miast lub skarbu państwa, a działkowcy są właścicielami jedynie nasadzeń i naniesień znajdujących się na działce. Aktem prawnym regulującym funkcjonowanie ROD jest Ustawa o Rodzinnych Ogrodach Działkowych z 13 grudnia 2013 roku.

Jak można stać się formalnym użytkownikiem działki w ROD?

Działkowcem może stać się osoba pełnoletnia, a każdy działkowiec ma prawo tylko do jednej działki. Jedynie małżonkowie mogą być wspólnie formalnymi użytkownikami działki, a nie jest to już możliwe w przypadku rodziców z dziećmi, dziadków z wnukami, rodzeństwa czy osób w związku nieformalnym. Warto też pamiętać, iż ustawową funkcją działki i ROD jest zaspokajanie potrzeb wypoczynkowych, rekreacyjnych i socjalnych członków społeczności lokalnych. Nie ma więc możliwości, aby nabyć prawa do działki z daleka od miejsca stałego zamieszkania, np. na drugim końcu Polski.

Marzysz o własnej działce? Odkryj, gdzie szukać najlepszych ofert ROD

Prawo użytkowania działki można nabyć na dwa sposoby:

1. Zawierając umowę dzierżawy działkowej z zarządem ROD (po znalezieniu wolnej działki w danym ROD)

Gdy zarząd ogrodu dysponuje wolną działką dopełni z nami wszelkich formalności niezbędnych do nabycia prawa do działki i zawarta zostanie umowa dzierżawy działkowej. Zarządy, które nie dysponują wolną działką, często prowadzą listę oczekujących na działkę i warto się na nią wpisać o zostawić do siebie kontakt.

2. Podpisując umowę przeniesienia prawa do działki z działkowcem

Zwykle „działkę na sprzedaż” można znaleźć śledząc ogłoszenia zamieszczane przez działkowców w Internecie, prasie i innych platformach ogłoszeniowych. Gdy ją znajdziemy i dojdziemy do porozumienia z działkowcem zbywającym prawo użytkowania, należy podpisać z nim umowę przeniesienia prawa do działki, przy czym podpisy pod nią musza być poświadczone notarialnie.

Umowa powinna być sporządzona w trzech egzemplarzach – jeden dla zarządu ROD i po jednym dla zbywającego i nabywcy. Aby umowa była skuteczna, zbywający działkę musi złożyć do zarządu ROD wniosek o zatwierdzenie umowy załączając jeden jej egzemplarz. Zarząd ROD ma 2 miesiące na zatwierdzenie umowy, do tego czasu zbywający prawo do działki (a nie nabywca) jest nadal pełnoprawnym użytkownikiem działki z przysługującymi mu prawami jak i ciążącymi na nim obowiązkami. Upływ tego terminu jest równoznaczny z zatwierdzeniem przeniesienia praw do działki. Pamiętajmy, że zarząd ROD może z istotnych powodów odmówić zatwierdzenia przeniesienia prawa do działki. Taka odmowa powinna być uzasadniona na piśmie, a każda ze stron umowy może na drodze sądowej dociekać zasadności takiej decyzji.

► Wzory dokumentów potrzebnych do podpisania każdej ze wspomnianych umów można znaleźć na stronie: http://pzd.pl/wzory-dokumentow.html

Parametry altany na działce w ROD

Zgodnie z prawem (także budowlanym) na działce w ROD może znajdować się altana działkowa, czyli budynek rekreacyjno-wypoczynkowy, którego powierzchnia nie może przekraczać 35 m² (po obrysie ścian zewnętrznych) oraz wysokości 4 m (przy dachu płaskim) lub 5m (przy dachu dwuspadowym). Przed zakupem działki warto więc dowiedzieć się lub sprawdzić, czy altana na niej się znajdująca nie jest ponadnormatywna, ponieważ może mieć to nieprzyjemne skutki w przyszłości. Nowy działkowiec jest zobowiązany do przywrócenia właściwych parametrów (wymaganych przepisami) wszystkim elementom zagospodarowania działki i warto mieć to na uwadze.

Ponadto, zgodnie z prawem budowalnym i ustawą o ROD, jeśli działkowiec mimo upomnień postawi budynek (altanę) ponadnormatywny na działce, zarząd ROD zobowiązany jest zgłosić ten fakt (samowolę budowlaną) do nadzoru budowlanego.

Infrastruktura i media w ROD

Choć większość ROD zwykle posiada sieć wodociągową i energetyczną, zapewniającą działkowcom dostęp do prądu i wody, warto sprawdzić, czy jest tak na pewno. W niektórych ogrodach (szczególnie mniejszych), nie udało się podłączyć mediów, więc nie ma tam dostępu do prądu czy wody i warto o tym wiedzieć przed zakupem działki.

Wysokość opłat rocznych i członkostwo w PZD

Zanim obejmiemy działkę w użytkowanie warto też dowiedzieć się (np. od poprzedniego użytkownika lub od zarządu ROD) jaka jest wysokość wszystkich opłat ogrodowych. W każdym ogrodzie niektóre z opłat mogą się nieco różnić, bo są zależne od wielskości ROD i stanu infrastruktury. Opłaty roczne w danym ROD są uchwalane na corocznym walnym zebraniu członków ROD, dlatego warto brać w nim udział. Choć nie ma takiego obowiązku, warto zostać członkiem PZD (wypełniając deklarację członkowską przy podpisywaniu umowy dzierżawy), aby mieć prawo głosu na zebraniu i móc być wybieranym do organów PZD (np. zarządu ROD).

Zasady użytkowania działki i przepisy porządkowe na terenie ROD

Trzeba pamiętać, iż działkowcy w ROD tworzą określoną wspólnotę, dlatego należy tak użytkować działki, aby nie stwarzać uciążliwości dla innych działkowców i otoczenia. Zasady zagospodarowania działki i sposób jej wykorzystania określa przede wszystkim regulamin ROD, do przestrzegania którego zobowiązani są wszyscy działkowcy i osoby przebywające z nimi na terenie ROD. Działki nie można więc traktować, jak swój prywatny ogród i robić na niej co nam się podoba. Zgodnie z regulaminem, ale też ustawą o ROD działki przede wszystkim nie mogą służyć do stałego (całorocznego) zamieszkiwania oraz prowadzenia działalności gospodarczej czy zarobkowej. Łamanie regulaminu może prowadzić do wszczęcia przez zarząd ROD procedury wypowiedzenia umowy dzierżawy działki.

ROD, a plany zagospodarowania przestrzennego

Większość ROD znajduje się w obrębie miast, dlatego przed nabyciem prawa użytkowania działki warto sprawdzić (np. w odpowiednim urzędzie) jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego, określający przyszłe przeznaczenie terenu zajmowanego przez ogród. Choć nie jest to obecnie częste, w przyszłości może zdarzyć się, iż ROD znajduje się w miejscu, gdzie zaplanowana będzie np. trasa komunikacyjna, zabudowa mieszkaniowa, szkoła czy przedszkole. PZD podejmuje obecnie wszelkie wysiłki i starania, by zapewnić ogrodom spokojną przyszłość w tej kwestii. Jednocześnie warto pamiętać, że obecnie zgodnie ustawą o ROD, przy częściowej lub całościowej likwidacji ROD na tzw. cel publiczny, działkowcom przysługuje odszkodowanie (za zgodne z przepisami naniesienia i nasadzenia) oraz teren zamienny (np. działki w innych ogrodach lub na terenie odtworzonym przez podmiot likwidujący).

UWAGA! Czy działki ROD są zagrożone likwidacją? Co na to działkowcy i najnowsze przepisy?
Kluczowe informacje o odszkodowaniach w przypadku potrzeby likwitadacji Twojej działki

Tekst: Maciej Aleksandrowicz, zdjęcie tytułowe/edit: Paul Maguire, Krakenimages.com / AdobeStock

Chcesz wiedzieć więcej o działkach: budowie altany, uprawie roślin, itd. oraz o prawach i obowiązkach członka PZD? Sprawdź wszystkie artykuły o ROD!