Czym różni się działka rekreacyjna od działki ROD?

Choć potocznie wiele osób używa tych pojęć zamiennie, w rzeczywistości są to zupełnie różne formy użytkowania gruntów. Odmienne jest prawo własności, możliwość zabudowy oraz koszty związane z nabyciem i użytkowaniem działki. 

Własność a prawo użytkowania 

Działka rekreacyjna zwana również letniskową to grunt, który możemy posiadać na własność. Jej nabycie odbywa się tak samo, jak zakup każdej innej nieruchomości, a umowa przeniesienia własności musi mieć formę aktu notarialnego. Kupując ją, stajemy się jej pełnoprawnymi właścicielami. Możemy ją sprzedać, zapisać w testamencie lub przekazać rodzinie bez zgody żadnych dodatkowych organów. 

W przypadku działki ROD sytuacja wygląda inaczej. Grunt, na którym znajduje się ogród działkowy, najczęściej należy do gminy lub Skarbu Państwa i jest przekazany w użytkowanie Polskiemu Związkowi Działkowców (PZD). Osoba użytkująca działkę w ROD nie jest właścicielem gruntu, posiada jedynie prawo do użytkowania działki na podstawie tzw. prawa do działki. 

W praktyce oznacza to, że można korzystać z działki, ale nie ma się do niej pełnego prawa własności. Można jednak przenieść to prawo na inną osobę i odsprzedać np. altanę i nasadzenia, jednak nie można nabyć gruntu na własność, dopóki nie zostanie on uwolniony z ROD i przekształcony. 

Za co i ile płacimy? 

Działkę rekreacyjną nabywamy na własność. Jej ceny są zróżnicowane i zależą przede wszystkim od wielkości i lokalizacji. O ostatecznym koszcie decyduje również m.in. uzbrojenie terenu oraz jego status w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). 

Działka rekreacyjna o powierzchni od 500 do 1 tys. metrów kwadratowych w okolicach dużego miasta może kosztować od 100 tys. zł nawet do 300 tys. zł. Za przykład niech posłużą oferty działek rekreacyjnych w Warszawie. Jeśli będzie ona położona w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji, np. na Mazurach, w górach lub nad morzem, to cena może przekroczyć 400 tys. zł. 

Przy zakupie musimy zapłacić taksę notarialną uzależnioną od wartości działki, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), wnieś opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej. Może się zdarzyć, że będziemy musieli również zapłacić wynagrodzenie pośrednikowi w obrocie nieruchomościami oraz ponieść koszty wykonania przyłączy. 

Właściciel działki rekreacyjnej zobowiązany jest również do regularnego płacenia podatku od nieruchomości. Jego wysokość zależy od lokalizacji oraz powierzchni działki. Stawka ustalana jest przez lokalny samorząd. Do tego dochodzą opłaty za wodę, prąd, ewentualnie również gaz i Internet, wywóz śmieci czy ubezpieczenie nieruchomości. 

Działki ROD nie kupujemy na własność, tylko przejmujemy prawo do użytkowania działki. Jej poprzedni użytkownik zazwyczaj oczekuje jednak odstępnego, którego wysokość może być uzależniona od położenia działki, dostępnej infrastruktury, standardu i wielkości altany czy nasadzeń. 

W małych miejscowościach jest to zazwyczaj koszt od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, W przypadku dużych miast i atrakcyjnych, zadbanych ogrodów trzeba się liczyć z wydatkiem przekraczającym 50 tys. złotych. 

W przypadku działki w ramach Rodzinnych Ogrodów Działkowych nie ponosimy kosztu taksy notarialnej i podatku PCC, nie płacimy również podatku od nieruchomości. Odprowadza go zarządca, czyli PZD. Działkowiec opłaca jedynie wpisowe oraz coroczne składki i opłaty ustalone przez zarząd ogrodu. Obejmują one koszty utrzymania wspólnej infrastruktury, dostarczenia wody, energii elektrycznej (jeśli jest doprowadzona), wywozu śmieci i inne potrzeby ogrodu. Opłaty te są zazwyczaj niższe niż w przypadku prywatnych działek rekreacyjnych. 

Możliwości zabudowy 

Na działce rekreacyjnej właściciel ma znacznie więcej swobody. W zależności od zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy, możliwe jest postawienie domku letniskowego, a czasem nawet całorocznego budynku mieszkalnego. Właściciel ma także większą kontrolę nad wyglądem i rozmiarem obiektów, które postawi na działce.

Na działce ROD obowiązują znacznie bardziej restrykcyjne przepisy. Zgodnie z ustawą o Rodzinnych Ogrodach Działkowych oraz regulaminem PZD, altana działkowa nie może przekraczać 35 metrów kwadratowych powierzchni zabudowy. W przypadku działki położonej na terenie miejskim limit ten w niektórych przypadkach może być zmniejszony do 25 metrów kwadratowych. Wysokość zabudowy nie może przekraczać 5 metrów lub 4 metrów w przypadku obiektu z płaskim dachem. Zabronione jest wznoszenie budynków mieszkalnych i stałe zamieszkiwanie na działce ROD. Altana może pełnić funkcję rekreacyjną, ale nie może być wyposażona w instalacje sanitarne, jak dom całoroczny. W praktyce jednak niektóre działki ROD bywają użytkowane niezgodnie z przepisami, co może prowadzić do konsekwencji prawnych.

Zameldowanie i zamieszkanie

W określonych przypadkach możliwe jest uzyskanie pozwolenia na budowę domu całorocznego i zameldowanie na działce rekreacyjnej. Wszystko zależy od jej statusu w MPZP i przepisów lokalnych. Wówczas można legalnie mieszkać na działce, korzystając ze wszystkich mediów i traktując ją jako miejsce stałego pobytu.

Działka ROD to relatywnie tanie miejsce do relaksu na łonie natury oraz uprawy warzyw i owoców w mieście na niewielką skalę. Nie służy ona jednak do całorocznego zamieszkania i takie działanie na działce ROD jest niezgodne z przepisami. Altany mają charakter sezonowy i rekreacyjny, a PZD i władze lokalne coraz częściej kontrolują użytkowanie działek pod kątem nielegalnego zamieszkania. Nie można się tam więc zameldować ani traktować altany jako domu mieszkalnego.

Działki rekreacyjne zazwyczaj są większe, położone z dala od miast i ulicznego zgiełku. Prawo własności daje nam większą swobodę w dysponowaniu gruntem, który możemy sprzedać, przekazać w darowiźnie lub w spadku. W zależności od charakteru gruntu możliwe jest postawienie na nim dużego domu letniskowego, który może być wykorzystywany nawet przez cały rok. Koszty związane z nabyciem i użytkowaniem działki rekreacyjnej będą zdecydowanie wyższe niż w przypadku ROD, ale nieruchomość taka również może zyskiwać na wartości.

Każda opcja ma swoje mocne i słabe strony, dlatego przed podjęciem decyzji warto dokładnie zapoznać się z obowiązującymi przepisami i lokalnymi warunkami.

Zdjęcie tytułowe: Freepik